Виды ипотечных кредитов

Виды ипотечных кредитов

Различные виды ипотечных кредитов, которые разработаны в настоящее время, отличаются друг от друга тем, что имеют различные схемы выдачи, погашения, а также – обслуживания.

Постоянный ипотечный кредит

Называется, также, аннуитетным (само амортизирующим) кредитом, который имеет фиксированную процентную ставку. Данный кредит предусматривает ежемесячные периодические равноценные платежи, которые включают в себя выплату в счет погашения долга, а также – уплату процентов по кредиту. Чтобы погасить кредит полностью по определенной кредитной ставке в течение срока действия кредитного договора, необходимо ежемесячно вносить сумму, которая определяется как величина платежа, определяющегося с учетом текущей стоимости денежного потока. Остаточная экономическая жизнь объекта финансирования будет короче, по сравнению с максимальным сроком кредитования.
Существует три фактора при расчете платежей по ипотечному кредиту, которые необходимо учитывать:
1. Основная сумма кредита;
2. Остаточный срок погашения кредита;
3. Процентная ставка.
С помощью данного вида ипотечного кредитования нагрузка по возврату заемных средств распределяется равномерно.

Кредит с «шаровым» платежом

Это выплата всей суммы кредита или его большей части в конце срока кредитования.
Существуют различные методы кредитования с «шаровым» платежом:
1. До окончания срока кредита отсутствуют процентные выплаты. Вся сумма кредита, в том числе и начисленный процент, выплачиваются в конце срока кредитования. К таким кредитам относятся, к примеру, кредиты под освоение земли.
2. В течение кредитного срока можно выплачивать только проценты. В конце срока кредитования задолженность выплачивается «шаровым» платежом.
3. Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом. Такая схема, чаще применяется при финансировании нового строительства, а также проектов по освоению земли.

Пружинный кредит

Это фиксированная выплата основной суммы.
Особенности данного кредитования:
1. Периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга.
2. На оставшуюся часть долга осуществляются выплаты процентов. В течение нескольких лет осуществляются только процентные платежи, после чего на непогашенный остаток кредита осуществляются равные платежи в счет долга, а также – проценты.

Кредит с участием

К данной схеме кредита относится непосредственное участие самого кредитора в инвестировании. Так, одновременно кредитор получает не только платежи по кредиту, но и определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, которая может финансироваться посредством кредита с участием. В этом случае кредитор получает право только на часть денежного потока, в зависимости от качества функционирования собственности, а право собственности переходит к инвестору. При этом заемщик получает более льготные условия кредитования, например, более низкую процентную ставку. Кредитор, в свою очередь, имеет приоритетное право на получение своей части собственности.
Для кредиторов такие схемы ипотечного кредитования являются привлекательными по следующим причинам:
1. В условиях высоких темпов инфляции такие схемы кредитования защищают интересы кредиторов.
2. За счет уменьшения процентной ставки, а значит и уменьшения периодических платежей, риск невыполнения заемщиков обязательств снижается.
Но, получая часть дохода от недвижимости, кредитор, все же, рискует больше. Чтобы снизить риск дохода от недвижимости, в договор кредиторы добавляют статьи о периодических проверках качества управления собственности. Относительно увеличения стоимости недвижимости есть риск, что, возможно, она не увеличится.

Чем привлекателен кредит с участием для заемщика?

1. По сравнению с платежами по другим типам кредитов, платежи данных кредитов меньше.
2. Для реализации заемщиком инвестиционного проекта, который требует больших денежных затрат, меньшие периодические платежи являются стимулом.
Но снижением процентной ставки могут не компенсироваться выплаты кредитору, которые увеличиваются в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами

Заемщики, рассчитывающие на рост доходов, могут воспользоваться таким кредитом, особенности которого заключаются в следующем:
1. Первоначальный взнос сначала минимальный, затем он постоянно увеличивается.
2. По схеме само амортизирующегося кредита, одинаковые платежи начинаются на определенном этапе.
Данное кредитование подразумевает постепенное увеличение взносов через равные интервалы времени. По сумме остатка задолженности по кредиту определяется размер последнего взноса. Для предпринимателей такая схема кредитования очень удобна. Ведь бизнес может интенсивно развиваться вследствие того, что в начальный период из него не извлекаются финансовые ресурсы.

Кредит с обратным аннуитетом

Выплаты по кредиту в этом случае снижаются в конце срока или совсем прекращаются.

Кредит с переменной кредитной ставкой

К основным характеристикам данного кредита относятся:
1. В виду того, что ситуация на рынке меняется, изменения происходят и в процентной ставке. Корректирование ее происходит в соответствии с оговоренными в договоре финансовыми индексами (например, по индексу государственных ценных бумаг).
1. Возможно установление максимальной и минимальной процентной ставки, которую выплачивает заемщик.
2. Только через заранее оговоренные в кредитном договоре, интервалы времени могут проводиться корректировки процентных ставок. При этом учитываются, преобладающие в этот период, процентные ставки.
3. Относительно предыдущего периода может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок.
4. После оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение кредита возможно досрочное погашение, которое предусмотрено в договоре по данному кредиту.
5. По условиям договора до момента продажи собственности кредитор имеет право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка долга. Это означает, что новому владельцу собственности должник не имеет права передавать обязательства по существующему кредиту. Процентная ставка, в связи с этим, повышается в соответствии с текущей рыночной ситуацией.
К основным типам ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой относятся:
1. Кредиты с корректируемой кредитной ставкой;
2. Кредиты с пересматриваемой кредитной ставкой;
3. Кредиты с индексируемыми платежами.
Кредит с корректируемой кредитной ставкой имеет два варианта:
1. Процентная ставка корректируется в соответствии с увеличением платежей по кредиту;
2. Процентная ставка корректируется без изменения величины периодических платежей. При этом меняется срок погашения кредита.
Кредит с индексируемыми платежами.
Данный кредит предусматривает фиксированную процентную ставку в течение всего срока кредитования. Но, в соответствии с текущей нормой инфляции, остаток кредита и ежемесячные платежи подвергаются постоянной корректировке. Для заемщика привлекательно то, что начальные платежи меньше по таким кредитам. Но заемщик может не выплатить долг по кредиту в связи с тем, что темпы роста его дохода могут быть ниже темпов инфляции, из-за которой и корректируются регулярно платежи. Отставать от темпов роста инфляции могут и темпы увеличения стоимости недвижимости. В этом случае причиной невыполнения заемщиком обязательств может стать то, что стоимость собственности может превысить остаток кредита.

«Канадский ролловер»

Это ипотечный кредит, при котором через заранее оговоренные интервалы времени (3-5 лет) процентные ставки меняются.

Кредит с перезакладываемым залогом

Это завершающаяся ипотека, при которой возможна продажа недвижимости, как залоговое обеспечение кредита, который на момент продажи собственности не был погашен. В этом случае обязательства по кредиту берет на себя покупатель.
Сделка может быть финансирована двумя способами:
1. После того, как остатки кредита будут оплачены, возможно взятие нового кредита на сумму, которая позволяет оплатить собственность.
2. Заемщик берет обязательства по существующему кредиту и для недостающей оплаты сделки, берет новый кредит, обеспечением которого будет та же недвижимость. В этом случае второй кредитор рискует больше, поэтому с его стороны возможно установление более высокой процентной ставки по кредиту.
Данный способ финансирования может быть использован, также и для рефинансирования.
Например, заемщик под эту же собственность и под более высокий процент может взять ипотечный кредит и выплатить оставшийся, а разницу может использовать по своему усмотрению. Но заемщик может потерять право выкупа заложенной собственности, в связи с увеличением риска. Ведь второй кредитор не может гарантировать заемщику то, что он выполняет обязательства по платежам первому кредитору, несмотря на соблюдение графика платежей заемщиком.

Кредит с добавленной процентной ставкой

Проценты по кредиту переносятся на основной долг, результат которого делится на число периодов погашения. Это необходимо для того, чтобы определить величину платежа. Данная схема ипотечного кредитования, как правило, используется для кредитования личной собственности, а также предусматривает досрочное погашение долга.